Wework和优客工场争相上市，共享办公第一股风云再起

据外媒报道，优客工场将于2019年第三季度赴美IPO，后又有报道称将于2020年上市，融资至多2亿美元。截止到发稿为止，优客工场并未对此做出回应，但最近优客工场人事调动，或为上市做准备。优客工场作为国内知名的共享办公品牌，近年来高速发展，但是随着共享办公赛道竞争者越来越多，优客工场面临的竞争也在加剧，选择此刻上市或许是为了保持自己行业领先的地位。

优客工场想要上市并不容易。当前他面临着诸多问题，包括营收结构单一，难以持续盈利等等。对比Wework我们发现其市场估值可能偏高，这可能影响他的上市表现，优客工场同样如此，再加上优客工场采取加盟形式，场地质量参差不齐，这可能影响他的社会声誉和市场表现，优客工场上市的时机可能并不是十分合适。

不过，这并不意味着优客工场就没有机会了。目前优客工场主要有三大业务，虽然从营收看，他的营收主要是租金，但随着优客工场的发展，未来投融资，营销推广等业务或许也将快速发展。另外，优客工场与联想等集团达成了合作，通过利用人工智能等先进科技为创业公司服务。这可能成为优客工场脱颖而出的关键，美股研究社将持续关注优客工场的后续发展

知名基金加持优客工场，融资并购扩大规模

优客工场作为共享办公领域的领头羊，在融资方面较为顺利，这使得他的资金储备十分丰富。而且优客工场通过融资+收购的方式，并购了很多家行业内公司，这进一步扩大了他的规模，虽然迅速并购有利有弊，但从目前情况来看，优客工场行业领先地位与这一策略是分不开的。

（1）知名基金投资优客工场，资金储备或领先同行

优客工场得到了诸多知名基金的支持。截止到目前为止，优客工场已经进行了19轮融资，得到了包括红衫资本，真格基金等多方知名基金机构的支持。具体来看，自从2015年优客工场成立起，平均每年获得4轮及以上融资，即每3.2个月就能获得一轮融资，迄今优客工场获得总融资金额已超过56亿元人民币，估值更是达到110亿元。

这使得优客工场的融资远远超过国内同行。36氪旗下氪空间虽然成立时间比优客工场早，但至今仅完成7轮融资。据《互联网周刊》& eNet研究院报道，优客工场目前排名全国第一。其实优客工场的融资与他的创始人毛大庆有关，诸多投资者都与其熟识，因此，在优客工场运行较好的情况下，相比其他机构，其获得融资的能力更高。这也代表其资金储备更加丰富。

（2）融资+并购扩大市场规模，但仍需注意并购事项

优客工场正在加速并购同业机构，扩大规模。截止到2018年为止，优客工场已经进行了7次并购，通过融资+并购方式，优客工场持续扩大规模，成为行业领头羊。若是优客工场能够在扩大规模的同时保持自身的运营效率，当规模效应逐渐凸显时，其营收结构可能得到改变。

不过，其并购也并非一帆风顺。据福布斯中国报道，方糖小镇联合创始人、董事兼COO杨学涛处宣布，优客工场已正式与方糖小镇“分手”。杨学涛称，去年10月两者签订的合并框架协议并没有对应可执行的具体方案，双方一直独立运营。可见优客工场的这次并购并不成功。其实优客工场一直以服务闻名，若是在并购过程中，盲目扩张，其服务质量可能将会下降。

共享办公赛道竞争加剧，单一营收结构风险较大

优客工场想要上市并非能一蹴而就。美股研究社试图通过对标同业产品Wework来试图说明其上市前可能遇到的问题，包括优客工场在营收结构，盈利上面存在的问题等等。另外我们也关注优客工场扩张之后引发的出租问题。

（1）优客工场竞争对手层出不穷，共享办公领域竞争激励

目前优客工场的竞争对手主要分为两类。一类是包括氪空间，Wework之类的自创共享办公平台。Wework将于今年上市，氪空间母公司36氪也提出了上市的计划，共享办公对于资金要求较大，上市成为了融资的最好渠道之一。虽然优客工场融资不断，也面临这样的问题，以目前优客工场融资+扩张的策略来看，若是落后上市，可能不利于与其他对手的竞争。

另一类则是巨头加持的共享办公业务。例如腾讯，百度，58同城都有共享办公业务。他们与优客工场相比，在资金上，投资帮助上，附属服务上优势更大。特别是腾讯和百度，在传媒，投资等方面具有较大优势。优客工场难以与他们正面竞争，但腾讯，百度在共享办公方面的规模并不大，且竞争意识不强，这或许将成为优客工场崛起的机会。

（2）对标Wework营收模式单一，盈利困难成行业困局

对比优客工场和Wework，我们发现他们都存在营收单一问题。据媒体报道称，2017年优客工场营收为1.67亿元，其中，物业租金收入的占比约为90%。这也意味着，在优客工场发展迅猛的表象下，其盈利模式单一的缺陷仍未得到解决。虽然其他服务也有部分收入，但优客工场表现得更像是二手房东，而Wework的营收主要来自会员费，占比高达83%左右。可见两者在营收上都面临着结构单一的问题。一旦此项收入受到影响，可能将会影响到他们的营收。

而且盈利成为行业普遍难题。Wework表示，在2019年上半年，其净亏损为9.097亿美元，高于去年同期的7.2290亿美元。虽然其他共享办公企业并没有披露相关盈利亏损情况，但据媒体报道，目前尚未有共享办公企业盈利，这表明他们的商业模式依然存在较大问题，而且盈利与上市表现息息相关。若是优客工场无法在上市前实现盈利，这可能影响他的上市时间。

营收和盈利情况可能将会影响公司估值。据外媒报道，有卖家正在以对半的价格出售共享办公公司Wework的股票，而Wework真实估值较媒体披露的470亿美元已经下降到231亿美元。而且新建筑投资分析师山姆-麦克布莱德在他的最新报告中称，Wework将是“2019年最荒谬的IPO”。因此Wework存在较大的估值问题，而优客工场的营收结构，盈利情况，运营策略都和Wework十分相似，也可能面临相似问题。

（3）优客工场出租情况堪忧，质量服务或有所下降

优客工场面临出租问题。据亿欧调研数据显示，联合办公出租率平均达到85％时，才能保持盈亏平衡。虽然优客工场宣称出租率达到90%以上，但事实可能并非如此，由于优客工场采用的是加盟模式扩张，直接导致优客工场的出租率参差不齐。据媒体报道，位于北京丰台区方庄的优客工场，则由于位置偏僻、配套落后，出租和运营情况并不理想，甚至出现过企业退租现象。

而且由于快速扩张，优客工场的质量有所下降。前面提到，优客工场2018年并购7次，快速扩张之后，产品质量不可避免的下降，若优客工场想要保持高质量的服务，可能需要更多的时间来消化并购，并付出大量成本对其进行装修，改建等等。

多元业务扩大营收空间，智能化办公或成未来发展方向

面临诸多问题，优客工场也提出了相应的解决方案。首先通过多元化营收来改善营收结构，试图通过多项业务共同发展来实现盈利。其次，通过与联想等机构的合作来进行智能化改造，以此来形成自己的特色，从而扩大出租率，实现盈利。但值得注意的是，不管是哪项策略都需要时间和成本。

（1）三大业务改善营收结构，附属服务或成未来营收主力

目前优客工场有三大业务。据媒体报道，从业务模式来看，优客工场以提供企业服务为入口的直营办公空间运营、企业会员和个人会员的线上增值服务、楼宇管理输出，三大业务板块。同时，从优客工场的网站上，我们看到优客工场提供传播，投融资，学院等服务。

未来附属服务可能将成为主要营收。从企业的发展历程来看，后期企业对于办公空间的需求将会下降，对于服务的需求将会上升，企业传播，投资都将会成为很好的营收项目。36氪对此有了媒体业务和鲸准业务，优客工场的盈利可能将在未来的附属服务上。

（2）优客工场促进办公智能化，区分其他机构形成特色

智能化办公将成优客工场未来发展方向。据时代周报报道，2018年8月，优客工场与联想联合宣布，打造国内首个智能办公空间——优客工场凯德晶品社区，涵盖了智能工位管理系统、智能访客门禁系统、智能会议系统、智能云打印服务等模块。其实优客工场很早就开始了办公的智能化之路，如今其智能化程度在行业中属于领先地位，若是其能够继续提升智能化水平，形成自己的特色，或许将会吸引更多的企业入住。

综上所述，优客工场正在准备赴美IPO，虽然面临着营收结构单一和盈利问题，但通过多元化发展和智能化发展，未来营收和盈利情况可能将得到改善。不过从对Wework的分析中可以看出共享办公想要上市并不容易，在估值，扩张方面存在的问题可能将持续扩大。美股研究社将持续关注优客工场的发展趋势。